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上半年房企增收不增利76家上市房企被毛利率所困

來源:中國網(wǎng)  時間:2022-11-13 11:15  編輯:山歌   閱讀量:7348   
上半年房企增收不增利76家上市房企被毛利率所困

三道紅線,集中供地政策,各地陸續(xù)出臺的房產(chǎn)新政...…當這些關鍵詞疊加之后,房企的各項變化,最直接地顯示在了他們的半年報成績單上。

日前,A股上市公司半年報披露工作已完成整體看來,按新證監(jiān)會行業(yè)類分類下的128家A股房企,盈利能力普遍下降且拿地難度加大

有業(yè)內(nèi)人士向記者表示,金九銀十的下半年,房地產(chǎn)調(diào)控力度與精準度仍會延續(xù),房企需要面對的去化壓力和資金壓力不會改變。

增收不增利

今年上半年,綠地控股實現(xiàn)營業(yè)總收入2829.26億元,同比去年同期增加34.72%,以此拿下128家A股房企營收排名榜首可是,銷售毛利率下滑,僅有11.86%,比去年同期下降3.03%

同樣,營收排名第三的保利地產(chǎn),公司毛利率為32.50%,同比下降3.22個百分點對此,保利地產(chǎn)表示,公司與行業(yè)利潤率下行趨勢一致,未來伴隨著高地價項目的陸續(xù)體現(xiàn),毛利率表現(xiàn)仍將承壓

綠地控股和保利地產(chǎn)的情況不是孤例放眼整個行業(yè),營業(yè)總收入整體上漲,毛利率卻整體下滑,房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)增收不增利的態(tài)勢據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示,128家A股房企今年上半年營業(yè)收入總額為12698.61億元,同比增長29.93%

而毛利率就不那么樂觀,在上述128家上市房企中,有76家房企出現(xiàn)了毛利率下滑的情況,且有13家毛利率下滑超過20%據(jù)記者計算,今年上半年這128家房企的平均毛利率在28.15%左右,同比下降2.48%

為何,會出現(xiàn)這種局面。

以上半年營收與毛利率相差較大的城投控股為例,公司半年報顯示,今年上半年營業(yè)總收入為22.04億元營收成本高達13.64億元,比去年同期增加3,187.60%城投控股對成本增加的解釋是公司所屬置地集團露香園項目實現(xiàn)銷售而相應結(jié)轉(zhuǎn)的成本所致同時,銀柿財經(jīng)記者發(fā)現(xiàn),該公司去年上半年拿地地面均價為8774.18元/平方米,今年漲到了10389.86元/平方米,拿地成本增加營業(yè)成本增加等因素疊加導致城投控股毛利率下降33.06%

由此可見,雖然行業(yè)銷售規(guī)模仍保持高位,全國商品房銷售面積和銷售額都雙雙增加,但與此同時,房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn),全國商品房銷售面積和銷售額同比增幅繼續(xù)收窄,且房企的開發(fā)投資成本以及拿地成本正在以更大的比例增多。

股權(quán)質(zhì)押率依然較高

房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè),房企從取得開發(fā)土地到實現(xiàn)銷售,都需要大量的資金投入不少房企都存在負債規(guī)模普遍較大,負債率普遍較高的特點因此,具有一定優(yōu)勢的股權(quán)質(zhì)押,成了許多房企快速融資的手段

篩查128家A股房企后,銀柿財經(jīng)記者發(fā)現(xiàn),今年上半年,質(zhì)押比例高于50%的上市房企有6家,分別是*ST新光,ST粵泰,泰禾集團,*ST基礎,新華聯(lián),財信發(fā)展,最高比例達到67.88%。

與去年同期相比,質(zhì)押比例高于50%的房企數(shù)量有所下降,但也有14家房企的質(zhì)押比例在增長漲幅最多的是宋都股份,從去年質(zhì)押比例5.30%到今年40.44%,增長了35.14%

宋都股份半年報顯示,截至報告期末,公司存量債券規(guī)模為 5.93 億元截至報告期末,公司有息負債規(guī)模整體維持在穩(wěn)健水平,其中短期借款為 1.38 億,較上年同期下降 78.22%,長期借款為58.52 億,較上年同期增加 32.75%

質(zhì)押比例過高并不是件好事,它隱含著較大的風險和弊端在追求規(guī)模增長的同時,也要高度重視風險防范工作,保持健康的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

質(zhì)押比例為62.84%的泰禾集團就正處在危險當中公司有息負債規(guī)模較大,資產(chǎn)負債率維持較高水平,存在短期流動性風險泰禾集團直言,接下來,會通過多渠道籌措資金解決流動性問題,加強公司運營管理能力,提升銷售回款率,縮短回款周期,積極調(diào)整公司資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu),合理控制負債規(guī)模

房企拿地難度加大

土地是房企發(fā)展的關鍵,但今年上半年,房企拿地邏輯發(fā)生重大改變在金融政策持續(xù)收緊,重點城市集中供地等加強土地市場管控措施共同作用下,土地市場熱度明顯得到控制

近期,深圳,青島,天津,上海,長沙,沈陽,蘇州,濟南等十余個城市相繼發(fā)布公告,推遲第二批集中供地時間,蘇州,濟南,沈陽等城市公布土地競拍新要求。

放眼整個行業(yè),據(jù)中指研究院 2021年上半年土地市場報告,2021年上半年,全國300城市土地市場整體供應量減少6%,成交量減少9%,成交均價上漲21%。

業(yè)內(nèi)人士分析,核心城市土地市場競爭越發(fā)激烈,而土地集中供應,招拍掛政策不斷調(diào)整,也在考驗開發(fā)商的投資拓展能力,土地獲取難度進一步加大換言之,土地集中供應,要求企業(yè)資金有很大的彈性,如果沒有很大的彈性,面對土地集中供應會遇到很大的壓力

據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,拿地排名前三的房企依次是碧桂園,保利發(fā)展,萬科,拿地面積分別為88.15萬平方米,57.15萬平方米,50.49萬平方米相比去年同期,拿地成本上漲

在這樣的背景下,綠城中國,世茂等房企紛紛喊出對規(guī)模的訴求。

‘兩集中’政策會加速房地產(chǎn)行業(yè)的分化,有實力的會吃得更飽易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進稱,對于有規(guī)模訴求的房企來說,現(xiàn)在正是彎道超車的好機會,此消彼長可以拉開同級別之間的差距另一方面,做規(guī)模也是為了提高房企自身創(chuàng)收能力,集中供應能極大程度上抑制土地溢價率,從源頭進行管控也就是說,部分房企的低毛利率情況會因此有所改善

城市更新或開啟房地產(chǎn)增量新時代西南證券研報認為,尤其是在政策調(diào)控不斷嚴格,三道紅線約束加緊,國內(nèi)重點城市實施供地兩集中政策的大背景下,城市更新成為房企增加土儲的新方式

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