三道紅線，集中供地政策，各地陸續(xù)出臺的房產(chǎn)新政...…當這些關鍵詞疊加之后，房企的各項變化，最直接地顯示在了他們的半年報成績單上。

日前，A股上市公司半年報披露工作已完成整體看來，按新證監(jiān)會行業(yè)類分類下的128家A股房企，盈利能力普遍下降且拿地難度加大

有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，金九銀十的下半年，房地產(chǎn)調(diào)控力度與精準度仍會延續(xù)，房企需要面對的去化壓力和資金壓力不會改變。

增收不增利

今年上半年，綠地控股實現(xiàn)營業(yè)總收入2829.26億元，同比去年同期增加34.72%，以此拿下128家A股房企營收排名榜首可是，銷售毛利率下滑，僅有11.86%，比去年同期下降3.03%

同樣，營收排名第三的保利地產(chǎn)，公司毛利率為32.50%，同比下降3.22個百分點對此，保利地產(chǎn)表示，公司與行業(yè)利潤率下行趨勢一致，未來伴隨著高地價項目的陸續(xù)體現(xiàn)，毛利率表現(xiàn)仍將承壓

綠地控股和保利地產(chǎn)的情況不是孤例放眼整個行業(yè)，營業(yè)總收入整體上漲，毛利率卻整體下滑，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)增收不增利的態(tài)勢據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，128家A股房企今年上半年營業(yè)收入總額為12698.61億元，同比增長29.93%

而毛利率就不那么樂觀，在上述128家上市房企中，有76家房企出現(xiàn)了毛利率下滑的情況，且有13家毛利率下滑超過20%據(jù)記者計算，今年上半年這128家房企的平均毛利率在28.15%左右，同比下降2.48%

為何，會出現(xiàn)這種局面。

以上半年營收與毛利率相差較大的城投控股為例，公司半年報顯示，今年上半年營業(yè)總收入為22.04億元營收成本高達13.64億元，比去年同期增加3，187.60%城投控股對成本增加的解釋是公司所屬置地集團露香園項目實現(xiàn)銷售而相應結(jié)轉(zhuǎn)的成本所致同時，銀柿財經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，該公司去年上半年拿地地面均價為8774.18元/平方米，今年漲到了10389.86元/平方米，拿地成本增加營業(yè)成本增加等因素疊加導致城投控股毛利率下降33.06%

由此可見，雖然行業(yè)銷售規(guī)模仍保持高位，全國商品房銷售面積和銷售額都雙雙增加，但與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)，全國商品房銷售面積和銷售額同比增幅繼續(xù)收窄，且房企的開發(fā)投資成本以及拿地成本正在以更大的比例增多。

股權(quán)質(zhì)押率依然較高

房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，房企從取得開發(fā)土地到實現(xiàn)銷售，都需要大量的資金投入不少房企都存在負債規(guī)模普遍較大，負債率普遍較高的特點因此，具有一定優(yōu)勢的股權(quán)質(zhì)押，成了許多房企快速融資的手段

篩查128家A股房企后，銀柿財經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，今年上半年，質(zhì)押比例高于50%的上市房企有6家，分別是*ST新光，ST粵泰，泰禾集團，*ST基礎，新華聯(lián)，財信發(fā)展，最高比例達到67.88%。

與去年同期相比，質(zhì)押比例高于50%的房企數(shù)量有所下降，但也有14家房企的質(zhì)押比例在增長漲幅最多的是宋都股份，從去年質(zhì)押比例5.30%到今年40.44%，增長了35.14%

宋都股份半年報顯示，截至報告期末，公司存量債券規(guī)模為 5.93 億元截至報告期末，公司有息負債規(guī)模整體維持在穩(wěn)健水平，其中短期借款為 1.38 億，較上年同期下降 78.22%，長期借款為58.52 億，較上年同期增加 32.75%

質(zhì)押比例過高并不是件好事，它隱含著較大的風險和弊端在追求規(guī)模增長的同時，也要高度重視風險防范工作，保持健康的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

質(zhì)押比例為62.84%的泰禾集團就正處在危險當中公司有息負債規(guī)模較大，資產(chǎn)負債率維持較高水平，存在短期流動性風險泰禾集團直言，接下來，會通過多渠道籌措資金解決流動性問題，加強公司運營管理能力，提升銷售回款率，縮短回款周期，積極調(diào)整公司資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，合理控制負債規(guī)模

房企拿地難度加大

土地是房企發(fā)展的關鍵，但今年上半年，房企拿地邏輯發(fā)生重大改變在金融政策持續(xù)收緊，重點城市集中供地等加強土地市場管控措施共同作用下，土地市場熱度明顯得到控制

近期，深圳，青島，天津，上海，長沙，沈陽，蘇州，濟南等十余個城市相繼發(fā)布公告，推遲第二批集中供地時間，蘇州，濟南，沈陽等城市公布土地競拍新要求。

放眼整個行業(yè)，據(jù)中指研究院 2021年上半年土地市場報告，2021年上半年，全國300城市土地市場整體供應量減少6%，成交量減少9%，成交均價上漲21%。

業(yè)內(nèi)人士分析，核心城市土地市場競爭越發(fā)激烈，而土地集中供應，招拍掛政策不斷調(diào)整，也在考驗開發(fā)商的投資拓展能力，土地獲取難度進一步加大換言之，土地集中供應，要求企業(yè)資金有很大的彈性，如果沒有很大的彈性，面對土地集中供應會遇到很大的壓力

據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，拿地排名前三的房企依次是碧桂園，保利發(fā)展，萬科，拿地面積分別為88.15萬平方米，57.15萬平方米，50.49萬平方米相比去年同期，拿地成本上漲

在這樣的背景下，綠城中國，世茂等房企紛紛喊出對規(guī)模的訴求。

‘兩集中’政策會加速房地產(chǎn)行業(yè)的分化，有實力的會吃得更飽易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進稱，對于有規(guī)模訴求的房企來說，現(xiàn)在正是彎道超車的好機會，此消彼長可以拉開同級別之間的差距另一方面，做規(guī)模也是為了提高房企自身創(chuàng)收能力，集中供應能極大程度上抑制土地溢價率，從源頭進行管控也就是說，部分房企的低毛利率情況會因此有所改善

城市更新或開啟房地產(chǎn)增量新時代西南證券研報認為，尤其是在政策調(diào)控不斷嚴格，三道紅線約束加緊，國內(nèi)重點城市實施供地兩集中政策的大背景下，城市更新成為房企增加土儲的新方式

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