房地產(chǎn)調(diào)控工具箱里，寬松政策正逐條被放出。

7月21日一早，常州日報公眾號發(fā)表文章稱，“已有銀行同意下調(diào)存量房貸利率”。7月26日，興業(yè)銀行廣州分行針對存量按揭客戶給予1年期的利率優(yōu)惠券。

不過就在7月21日當天，前述常州日報公眾號那句話已經(jīng)被悄悄刪掉。連日來，常州樓市也波瀾不驚。不過分析人士指出，常州打響了“降低存量房貸利率第一槍”，信號意義非常強。

此前，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾公開表示，按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。此前央行明確，存量房貸利率下調(diào)有兩個路徑，即協(xié)商或“償還舊貸款辦理新貸款”。但如何操作和細節(jié)如何沒有明確說。隨后，存量房利率調(diào)整成為市場焦點。

記者連日來咨詢了常州部分股份制銀行，均表示尚未接到通知。但從興業(yè)銀行廣州分行的表述來看，針對存量房利率較高導致提前還貸潮問題，適當調(diào)低存量房利率不失為一個破解對策。據(jù)南方+報道，興業(yè)銀行廣州分行表示，客戶如有需求可與辦理按揭的支行客戶經(jīng)理聯(lián)系。該行將密切關(guān)注內(nèi)外部政策文件，如有其他政策將及時告知客戶。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進指出，目前商業(yè)銀行方面較早釋放“存量房貸可下調(diào)”的信號。

類似下調(diào)對于銀行和購房者等都有啟發(fā)。銀行應(yīng)該確定明確的標準，是全部下調(diào)還是擇優(yōu)下調(diào)等，至少需要明確規(guī)則，尤其是針對還貸壓力大或信用分高的客戶，可以落實差異化政策。而對于購房者來說，房貸利率下調(diào)關(guān)乎每個月的月供，也關(guān)乎錢袋子，所以要密切關(guān)注此類政策動向，主動從家庭理財和降低還貸成本等角度出發(fā)，積極降低月供成本。

新房去化承壓

7、8月是傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場的淡季，疊加樓市深度調(diào)整影響，常州樓市尤其是新房市場仍然去化艱難。一名當?shù)胤康禺a(chǎn)營銷人士指出，常州已開盤一年的中高端樓盤目前月均去化只有20套左右。

業(yè)內(nèi)人士認為，一季度的短暫復蘇，源于2022年11月之后疫情凍結(jié)的需求在新一輪支持政策刺激下加速入場，但這部分需求，不具備可持續(xù)性。

一個背景是，全國樓市已持續(xù)探底接近2年。與之相對應(yīng)的是，房地產(chǎn)市場政策進入寬松周期。一方面，政策還會繼續(xù)加強支持力度；另一方面，買方市場仍會持續(xù)。一個主要原因是，常州新房去化受制于次新房市場。所謂的“次新房”，就是近幾年交付的還沒有入住過的房源，原來受到契稅政策的限制，很少或者不能流入市場。

今年3月7日，江蘇省常州市住建局發(fā)布通知表示，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)相關(guān)政策，取消新房2年限售期，改為取得不動產(chǎn)權(quán)證后即可上市交易。

在常州樓市，流入市面的次新房越來越多。這批房源自2016年-2018年樓市高峰期售出，遇上常州今年3月出臺的解除新房限售政策，大量涌入二手房市場。這批房源在2017年左右的售價約為1.7萬元/平方米，比當前在售的新房3萬元/平方米左右的均價便宜不少，且裝修標準沒有過時?？上攵?，只要業(yè)主開價沒有高于周邊在售新房，出手難度將遠遠低于新房。

扭轉(zhuǎn)新房價格下行的趨勢并不容易，常州樓市距離全面復蘇還有一段距離。與眾多熱點城市一樣，常州也是從工具箱里逐漸拿出調(diào)控工具，政策調(diào)整并非“一蹴而就”，而是逐步放松。

2022年5月份，常州將限售政策由取證后4年可上市交易改為取證后2年；2022年9月份，常州又全面取消了二手房限售。

誠然，常州本次放松限售政策有利于改善二手房市場的流動性，也有利于改善性住房需求釋放。這也是三四線城市優(yōu)化調(diào)控政策的一個樣本。

不過，由于交投冷清，土拍對于樓市的帶動作用也逐漸式微。直至7月14日，常州才公告了2023年度第一次土地掛牌信息。常州今年一直沒掛地，與土地市場行情偏冷、房企資金緊張從而拿地審慎有關(guān)。

克爾瑞研究中心指出，全國來看，土地市場本就普遍偏冷。即便是行情相對好的重點城市內(nèi)部分化也十分明顯，熱點地塊熔斷與非熱點地塊流拍都是同時存在的。而非重點城市土地市場行情就是普遍偏冷了，比如無錫今年推出的多批次掛地塊，也多以底價成交為主，少有地塊溢價。

外來房企折戟

雖然樓市陸續(xù)有新的信號傳來，但次新房去庫存壓力傳導至新房市場，導致常州新房以價換量氛圍濃厚，比如以工抵房、特惠房、人才房等等噱頭吸引購房者。有一個項目此前成交的新房均價約為25000元/平方米，近期推出工抵房均價為18000元/平方米，降幅約為32%，但多為此前滯銷的樓層和戶型。

常州樓市的低迷已經(jīng)蔓延至高端項目。與大部分熱點二三線城市一樣，中高端項目開發(fā)商大多數(shù)是外來者。成都德商置業(yè)便是過去幾年全國化擴張大軍中的一員，如今該公司在常州開發(fā)的一個高端項目，正面臨虧損局面。

2020年拿地的翠禮峰·天璽，項目開發(fā)商為常州德蓉置業(yè)有限公司，股權(quán)穿透可見，其母公司為成都德商置業(yè)。2020年4月10日，成都德商置業(yè)競得天寧區(qū)楊班村地塊，成交樓面價19793元/平方米，刷新板塊樓面價，并成為當年度樓面價最高的地塊，且比第二高價的地塊高出3000多元/平方米。結(jié)果2022年10月開盤的翠禮峰·天璽，開盤當天售出新房數(shù)量還沒有5套，遭遇市場滑鐵盧之后，該項目均價從3.5萬元/平方米不斷下調(diào)，從線上信息來看，目前降到了3萬元/平方米。

即便如此，根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的反饋，該項目去化仍不甚理想。其周邊已交房的次新房，售價更具有優(yōu)勢。而在常州，外來房企項目面臨次新房價格低、裝修標準高的競爭，銷售壓力越來越大，已是一個普遍現(xiàn)象。

作為典型三線城市，常州樓市自2019年調(diào)控收緊以來走出一波明顯的下行行情，如今面臨調(diào)控放松缺口，樓市能否迎來回暖轉(zhuǎn)機？

以常州為例，從2022年5月開始，常州針對需求端政策開始發(fā)力，包含了優(yōu)化公積金政策、商業(yè)信貸政策、全面取消限售、二手房帶押過戶、恢復商轉(zhuǎn)公、跟進執(zhí)行換房退個稅措施等多個方面內(nèi)容。

7月26日，國家稅務(wù)總局官微發(fā)布《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅費優(yōu)惠政策指引》。稅務(wù)總局按照享受主體、優(yōu)惠內(nèi)容、享受條件、政策依據(jù)的編寫體例，從區(qū)域協(xié)同發(fā)展、城鄉(xiāng)一體發(fā)展、物質(zhì)文明和精神文明平衡發(fā)展、經(jīng)濟社會統(tǒng)籌發(fā)展等四個方面，梳理形成了涵蓋216項支持協(xié)調(diào)發(fā)展的稅費優(yōu)惠政策指引。其中與房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容多達19條，主要涉及新房和二手房減征契稅、減免增值稅、減征契稅等方面。

有分析人士認為，這是中央層面再次推動落地樓市利好的信號，如果針對性調(diào)整契稅等購房成本，或許也有助于進一步推動購買意愿。

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