摘要：“資管+運(yùn)營(yíng)一體化專業(yè)平臺(tái)”，星耀如景將致力于中國(guó)保障性和市場(chǎng)化租賃住房領(lǐng)域的建設(shè)發(fā)展，為市場(chǎng)提供高品質(zhì)租住綜合體的同時(shí)，有效吸引國(guó)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)資本長(zhǎng)期投資，探索中國(guó)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的新模式。

提到北京的老舊城區(qū)改造，石景山區(qū)總要提上一筆，尤其是首鋼園附近。

這片區(qū)域大多房子老舊，以首鋼的老公房為主，配套設(shè)施不全。戶型也相對(duì)過(guò)時(shí)，一些公寓的衛(wèi)生間只有不到兩平米，有的小區(qū)缺乏合適的物業(yè)服務(wù)。

但是，在其一成不變的時(shí)光里，周邊已然發(fā)生巨大變化。

隨著2022年北京冬奧會(huì)的舉辦，首鋼園業(yè)態(tài)大改造，園區(qū)周邊產(chǎn)業(yè)聚集，包括航天航空、銀行保險(xiǎn)、AGI大模型、科幻等；三條地鐵輕軌交錯(cuò)，連接起中關(guān)村、金融街及麗澤商務(wù)區(qū)，吸引了大量年輕人在此工作生活。

高品質(zhì)的住房需求與低配置的房屋供給之間的錯(cuò)配日益突顯。

這也使得石景山區(qū)域出現(xiàn)了大批住宅新建、改造的項(xiàng)目。2027年，一座新的居住社區(qū)項(xiàng)目將要入市。項(xiàng)目配置全屋落地窗、全屋智能、地暖等，社區(qū)也配備了商業(yè)中心和體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施，還有專門的公交車站。項(xiàng)目甚至在公區(qū)大堂設(shè)置了騎行發(fā)燒友停車區(qū)、騎行起點(diǎn)空間打卡點(diǎn)，為騎友們提供了開放式工具箱、騎行淋浴以及騎友蓄能和交流的空間。

（圖：星耀如景北京石景山項(xiàng)目效果圖）

需要注意的是，這里的房子只“租”不“賣”。

這是星耀如景成立以來(lái)的第一個(gè)項(xiàng)目，定位為“大型租住社區(qū)”，計(jì)劃建設(shè)1500間公寓，總投資額12億元，已在申請(qǐng)納入北京市保障性租賃住房。這個(gè)項(xiàng)目也是北京近一年外資參與的最大單筆投資的租住社區(qū)。

外界或許對(duì)星耀如景這個(gè)名字感到陌生，但其背后的兩家公司卻是租賃界和資管界的“專業(yè)隊(duì)”。2025年1月，住房租賃機(jī)構(gòu)自如與全球投資公司景順?lè)康禺a(chǎn)達(dá)成合作，共同出資成立星耀如景，作為雙方在中國(guó)發(fā)展持有型租賃住房資產(chǎn)管理的唯一平臺(tái)。

這家資管平臺(tái)將負(fù)責(zé)項(xiàng)目從投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)到退出的全鏈條資管業(yè)務(wù)。

從模式來(lái)看，平臺(tái)通過(guò)自有資金，加上募集國(guó)內(nèi)外長(zhǎng)期資金、銀行項(xiàng)目融資，投資新的租賃用地和收購(gòu)存量資產(chǎn)，打造成滿足客戶需求的各種類型的租賃住房產(chǎn)品；并通過(guò)強(qiáng)大的數(shù)智化能力，敏捷高效管理運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)，獲取穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)收益，使資產(chǎn)達(dá)到專業(yè)投資機(jī)構(gòu)回報(bào)要求，通過(guò)資產(chǎn)證券化或大宗交易，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤活和資本循環(huán)。

“（如果）未來(lái)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的收益達(dá)到資產(chǎn)證券化的上市標(biāo)準(zhǔn)，也考慮發(fā)行公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）?！弊匀缳Y管CEO孟月表示。

中國(guó)租住市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代。過(guò)去，物業(yè)的價(jià)值靠銷售來(lái)體現(xiàn)，但隨著租賃住房進(jìn)入居住市場(chǎng)，今天物業(yè)的價(jià)值則需要靠管理、運(yùn)營(yíng)以產(chǎn)生正向的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流來(lái)定義。這種方式是否走得通、怎么走、能走多遠(yuǎn)，或許可以從住房租賃機(jī)構(gòu)的探索、轉(zhuǎn)變及未來(lái)發(fā)展中找到答案。

“資管+運(yùn)營(yíng)一體化專業(yè)平臺(tái)” 住房租賃新模式

自如大約從三年前開始收購(gòu)物業(yè)資產(chǎn)，自主管理運(yùn)營(yíng)。

孟月提到，當(dāng)時(shí)公司已經(jīng)看到房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格在調(diào)整，市場(chǎng)向存量化方向改變。據(jù)戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年新房銷售面積下滑26.8%，住宅新房成交均價(jià)在持續(xù)13年上行后首現(xiàn)下調(diào)。

也就在這一年，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)擴(kuò)展至保障性租賃住房，金融機(jī)構(gòu)也加大了對(duì)租賃市場(chǎng)的支持力度。年輕人的消費(fèi)習(xí)慣也在改變，越來(lái)越多人選擇租房而非買房。市面上急需好的租賃住宅，尤其是北上等一線城市。

自如建立了專門的團(tuán)隊(duì)執(zhí)行相關(guān)策略，先后在北京投資兩個(gè)項(xiàng)目。做自持物業(yè)成本較高，需要有可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展的模式支持。于是，自如開始廣泛地接觸國(guó)內(nèi)外資管機(jī)構(gòu)，景順集團(tuán)（Invesco）就是機(jī)構(gòu)之一。

景順集團(tuán)是一家總部設(shè)在美國(guó)的跨國(guó)金融企業(yè)，截止2024年12月31日，全球資產(chǎn)管理規(guī)模約1.8萬(wàn)億美元，其中景順?lè)康禺a(chǎn)的資產(chǎn)管理規(guī)模約900億美元。景順集團(tuán)在1992年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，在房地產(chǎn)領(lǐng)域目前仍持有的投資項(xiàng)目組合包括位于長(zhǎng)三角的物流倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)組合，以及北京的健康科技產(chǎn)業(yè)園。

從2024年5月開始，自如和景順開始開始洽談成立新的資管平臺(tái)。

在星耀如景的組合里，自如負(fù)責(zé)住房租賃項(xiàng)目的選址、新建或改造，以及運(yùn)營(yíng)管理。孟月提到，數(shù)智化能力是自如的核心競(jìng)爭(zhēng)力。自如的數(shù)智化管理系統(tǒng)能夠較為準(zhǔn)確地了解商圈情況，迅速與周邊業(yè)態(tài)做出對(duì)比，針對(duì)區(qū)域市場(chǎng)、坪效經(jīng)營(yíng)等關(guān)鍵信息作出分析，提高運(yùn)營(yíng)效率，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

自如在北京和上海已經(jīng)進(jìn)入數(shù)千個(gè)商圈，都在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)?！皵?shù)據(jù)具有周期性，僅一套房源，我們可以追溯其十年間的數(shù)據(jù)，提高研判能力?！?/P>

此外，自如平臺(tái)積累了500多萬(wàn)人次用戶，開發(fā)了普惠型、中端、高端租住產(chǎn)品，可以根據(jù)不同的用戶畫像和需求提供合適的產(chǎn)品及業(yè)態(tài)。

舉例來(lái)看，2022年，自如將上海楊浦一棟5000平米的老舊商場(chǎng)改造成自如寓。改造之前，這間破敗不堪商場(chǎng)已經(jīng)很難吸引年輕人到訪。但自如通過(guò)數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，幾公里外就有大量的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，員工有承租需求。

自如與投資方一起將物業(yè)進(jìn)行改造升級(jí)，2023年10月入市后，6個(gè)月內(nèi)就實(shí)現(xiàn)了100%的出租率。作為對(duì)比，2024年，上海開業(yè)6個(gè)月以上的長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)項(xiàng)目平均出租率為87%（仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)）。

景順則補(bǔ)全了鏈條的資金募集和投資管理部分?；诙嗄杲?jīng)驗(yàn)，景順在資產(chǎn)管理領(lǐng)域有一套成熟的運(yùn)營(yíng)體系。更重要的是，涉及資產(chǎn)托管，機(jī)構(gòu)之間很講求信任，依托40余年投資積淀，景順?lè)康禺a(chǎn)為近400家機(jī)構(gòu)投資者構(gòu)建多種類型的投資策略組合，已積累良好口碑。

“隨著中國(guó)人口趨勢(shì)的變化帶來(lái)強(qiáng)勁的租賃住房需求，景順?lè)康禺a(chǎn)看好中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的宏觀前景?！本绊樇瘓F(tuán)房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)中國(guó)區(qū)負(fù)責(zé)人陳吉灝介紹，“此次合資成立星耀如景平臺(tái)，也正是基于景順?lè)康禺a(chǎn)對(duì)此行業(yè)中資管業(yè)務(wù)模式升級(jí)的期待。選擇與自如合作，正是看重其在該賽道的全周期運(yùn)營(yíng)能力與創(chuàng)新能力。我們期待雙方的能力形成協(xié)同，共同為星耀如景賦能?！?/P>

資產(chǎn)管理是一項(xiàng)非常成熟的產(chǎn)業(yè)，但“資管+運(yùn)營(yíng)一體化專業(yè)平臺(tái)”這樣的組合為數(shù)不多。大部分資管機(jī)構(gòu)投資項(xiàng)目后只是提供投后服務(wù)，不會(huì)深度介入到投資項(xiàng)目的具體運(yùn)營(yíng)當(dāng)中。

受外資關(guān)注的中國(guó)住房租賃市場(chǎng)

陳吉灝研究中國(guó)的住房租賃賽道已久，一直在尋找投資機(jī)會(huì)。在租賃住房領(lǐng)域，景順?lè)康禺a(chǎn)累計(jì)完成全球超過(guò)480項(xiàng)投資，總投資額超290億美元，目前租賃住房資產(chǎn)管理規(guī)模約140億美元。在團(tuán)隊(duì)看來(lái)，盡管中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，住房租賃市場(chǎng)卻蘊(yùn)含著發(fā)展機(jī)遇。

星耀如景石景山項(xiàng)目總投資12億元，這樣的體量在住房租賃領(lǐng)域并不多見。而且，當(dāng)下外資對(duì)中國(guó)市場(chǎng)普遍抱有審慎態(tài)度，這也從側(cè)面體現(xiàn)出景順對(duì)一線城市機(jī)構(gòu)化住房租賃這個(gè)賽道的看好。

陳吉灝提到，從資產(chǎn)本身的特性來(lái)看，租賃住房是具備抗周期性的一個(gè)資產(chǎn)類別。商辦資產(chǎn)或受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響，但人的居住需求不會(huì)變，尤其在一二線城市。

有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)檢測(cè)，2025年春節(jié)假期后，租住需求延續(xù)向就業(yè)機(jī)會(huì)集中、活躍度更高的區(qū)域轉(zhuǎn)移?；谙M(fèi)者需要，一線城市新增租賃房源仍在上漲。但是，“好房子”并不易得。住建部科技委房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)專業(yè)委員會(huì)委員程鵬表示，北京、上海建設(shè)開發(fā)得早，整體居住條件不如廣州、深圳、杭州、成都，樓齡20年以上的房源占比超過(guò)40%?！皬暮暧^層面來(lái)看，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、新興產(chǎn)業(yè)快速崛起的城市，好的租賃房源仍存在供不應(yīng)求的情況?！?/P>

由專業(yè)機(jī)構(gòu)投資運(yùn)營(yíng)的大型租住社區(qū)、租住綜合體有機(jī)會(huì)改變這一點(diǎn)。完善的配套設(shè)施（如健身房、咖啡廳、共享設(shè)施等）有助于改善人們的租住生活方式。而對(duì)于“租房不穩(wěn)定，租不了多久房東就要賣房”的困惑，大型租住社區(qū)、租住綜合體也能有效解決。

目前，租住綜合體在我國(guó)還是一個(gè)比較新的類別，市面上的租賃住房仍以傳統(tǒng)的分散式居住為主。但是參考美國(guó)、歐洲等國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，機(jī)構(gòu)式租賃住房已經(jīng)是一個(gè)主流的資產(chǎn)類別，“很多機(jī)構(gòu)投資者，包括國(guó)內(nèi)的保險(xiǎn)公司都有一定的配資。中國(guó)也將進(jìn)入這樣一個(gè)資產(chǎn)周期?！标惣獮硎?。

在市場(chǎng)需求之外，國(guó)家政策層面也在出臺(tái)“組合拳”，長(zhǎng)期利好機(jī)構(gòu)化住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。

土地供應(yīng)政策上，政府增加租賃住房用地供應(yīng)，鼓勵(lì)利用集體建設(shè)用地和閑置房產(chǎn)建設(shè)租賃住房，并提供土地出讓優(yōu)惠。

運(yùn)營(yíng)方面，政府對(duì)住房租賃企業(yè)提供財(cái)政補(bǔ)貼和稅收減免，降低其運(yùn)營(yíng)成本，鼓勵(lì)更多企業(yè)參與。支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)發(fā)展，提升服務(wù)質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)效率。

金融方面，國(guó)家通過(guò)專項(xiàng)貸款、債券等金融工具支持住房租賃項(xiàng)目，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供低息貸款。

陳吉灝表示，從2024年公募REITs的整體表現(xiàn)來(lái)看，住房租賃板塊的升幅是最大的。他認(rèn)為，對(duì)比產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等其他板塊，住房租賃板塊的底層資產(chǎn)均在一線城市，受到房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的影響相對(duì)較小。

住房租賃盤活存量資產(chǎn)仍是重任

除了投資新建，星耀如景還會(huì)以收購(gòu)存量資產(chǎn)的形式，投入中國(guó)保障性和市場(chǎng)化租賃住房領(lǐng)域的建設(shè)發(fā)展。

孟月介紹，2024年，自如資管將超過(guò)10萬(wàn)平米的閑置、低效商辦資產(chǎn)（非居住性質(zhì)的物業(yè)）改造成符合監(jiān)管要求的居住型物業(yè)（即“非改居”），并納入保障性租賃住房體系。

2024年3月，自如與北京科技園建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司成立了項(xiàng)目合資公司，主要用于盤活存量資產(chǎn)，打造長(zhǎng)租公寓、保租房等產(chǎn)品。目前已經(jīng)有兩個(gè)項(xiàng)目落地，第三個(gè)項(xiàng)目也在進(jìn)行中。

市面上存量資產(chǎn)情況依然頗為嚴(yán)峻。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年至2024年，商品房待售面積分別增長(zhǎng)10.5%、19%和10.6%。2024年末，商品房待售面積75327萬(wàn)平方米。

商業(yè)地產(chǎn)方面，根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，2024年四季度，北京與上海的甲級(jí)寫字樓空置率仍在上升，分別達(dá)到12.6%和22%，根據(jù)贏商大數(shù)據(jù)，商業(yè)地產(chǎn)增量下行，存量調(diào)改開業(yè)項(xiàng)目占比越來(lái)越大，達(dá)到21.79%。

程鵬提到，當(dāng)下化解存量資產(chǎn)的方式呈現(xiàn)多樣化特點(diǎn)，但從規(guī)模上看，一線城市商辦產(chǎn)業(yè)園等存量資產(chǎn)改造的廣度和范圍趕不上租賃住房。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然提到，從存量盤活的角度來(lái)說(shuō)，機(jī)構(gòu)化住房租賃業(yè)態(tài)相比其他業(yè)態(tài)具有抗經(jīng)濟(jì)周期、穩(wěn)定的特點(diǎn)，相比辦公、商業(yè)等業(yè)態(tài)，在投資回報(bào)方面具備一定的比較優(yōu)勢(shì)。

孟月表示，盤活低效、空置的商辦類資產(chǎn)，第一需要考慮的是將其改造成什么產(chǎn)品、什么業(yè)態(tài)?！敖Y(jié)合北京上海當(dāng)下的市場(chǎng)情況，堅(jiān)持做商辦或許面臨較大挑戰(zhàn)，盤活成各種類型的租住項(xiàng)目卻是不錯(cuò)的機(jī)會(huì)?！?/P>

以北京東三環(huán)的國(guó)貿(mào)一帶為例，在此就業(yè)的年輕人大都住在五環(huán)外的通州，通勤時(shí)間超過(guò)一小時(shí)。東三環(huán)作為成熟商圈，住宅、商場(chǎng)、酒店及寫字樓林立，但給年青人在此租住的可選空間很少，且價(jià)格普遍偏高。

孟月認(rèn)為，在國(guó)貿(mào)這類商圈，通過(guò)自如對(duì)商圈租賃市場(chǎng)的研判，將合適的存量物業(yè)改造成長(zhǎng)租公寓，可以有效地盤活資產(chǎn)現(xiàn)金流，提升資產(chǎn)價(jià)值，同時(shí)解決部分新青年的安居需求。

然而租住公寓、社區(qū)、綜合體也是一項(xiàng)依賴高強(qiáng)度運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)，尤其星耀如景的模式還增加了“高投入”。倘若運(yùn)營(yíng)不當(dāng)，勢(shì)必會(huì)給存量資產(chǎn)再添一筆負(fù)擔(dān)。

孟月表示，數(shù)智化是精準(zhǔn)把握市場(chǎng)變化的必要手段?！绊?xiàng)目決策階段，我們通過(guò)商圈決策分析系統(tǒng)，能夠快速精準(zhǔn)判斷市場(chǎng)供需、產(chǎn)品定位；項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段，我們會(huì)為項(xiàng)目方提供數(shù)智化管理系統(tǒng)，自動(dòng)生成實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)的管理報(bào)告。”快速反映的數(shù)據(jù)，有助于幫助企業(yè)了解規(guī)模化市場(chǎng)里每個(gè)項(xiàng)目的不同表現(xiàn)，及時(shí)去做策略調(diào)整和優(yōu)化。

在此之上，公司運(yùn)營(yíng)最核心的要素就是把產(chǎn)品和服務(wù)做好。“我們是基于長(zhǎng)周期的資產(chǎn)管理，產(chǎn)品和服務(wù)一旦有疏漏，客戶的體驗(yàn)感就會(huì)下降。”孟月表示。

星耀如景的探索實(shí)踐，為中國(guó)住房租賃市場(chǎng)帶來(lái)更多的新模式、新產(chǎn)品、新資金來(lái)源，其模式的成效與發(fā)展仍有待在市場(chǎng)中進(jìn)一步檢驗(yàn)，也為行業(yè)發(fā)展路徑提供了新的思考方向。

鄭重聲明：此文內(nèi)容為本網(wǎng)站轉(zhuǎn)載企業(yè)宣傳資訊，目的在于傳播更多信息，與本站立場(chǎng)無(wú)關(guān)。僅供讀者參考，并請(qǐng)自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。