文/樂居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

財(cái)報(bào)季交卷敲響，港股物企靜悄悄，可能都還在抓緊時(shí)間查漏補(bǔ)缺。

2月28日，國資物企京城佳業(yè)發(fā)布了2024年度盈利預(yù)警:預(yù)計(jì)溢利同比最多減少3成，這一期大考并不理想。

預(yù)警公告之后，京城佳業(yè)連續(xù)兩天收跌2.13%、3.00%，截至3月4日收盤，報(bào)3.56港元/股，市盈率約4.72倍，總市值約5.22億港元。

具體來看，根據(jù)2024年度未經(jīng)審核綜合管理賬目的初步評估及其他現(xiàn)有資料，京城佳業(yè)預(yù)計(jì)其2024年度錄得溢利介乎8100萬元至8680萬元，較2023年同期的1.16億元減少25%至30%。

“這股權(quán)激勵(lì)是不打算要了嗎”，有投資者銳評京城佳業(yè)這份盈利預(yù)警。

應(yīng)收款之殤

預(yù)計(jì)溢利倒車，京城佳業(yè)給出了兩點(diǎn)解釋:

第一，為獲取市場份額，本集團(tuán)在物業(yè)管理項(xiàng)目的前期及品質(zhì)維護(hù)投入加大;

第二，根據(jù)《國際財(cái)務(wù)報(bào)告會計(jì)準(zhǔn)則》及本集團(tuán)的會計(jì)政策，本集團(tuán)對未收回的應(yīng)收賬款計(jì)提了相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。

在去年中期業(yè)績中，京城佳業(yè)幾項(xiàng)核心業(yè)績數(shù)據(jù)表現(xiàn)就已見端倪。2024上半年，其實(shí)現(xiàn)總收入約8.90億元，同比微增約0.17%；而期內(nèi)溢利同比減少23.7%至0.47億元。彼時(shí)，其也解釋稱，主要是由于應(yīng)收賬款回款不及預(yù)期，導(dǎo)致預(yù)期信用損失增加。

去年上半年，京城佳業(yè)應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款項(xiàng)的預(yù)期信貸虧損約為3454.9萬元，較2023年同期增長69.77%。

每一筆“爛賬”的應(yīng)收款，都是對京城佳業(yè)利潤的壓力。

截至2024年6月30日，京城佳業(yè)應(yīng)收款總額約為9.28億元，較2023年末增長約8.47%；當(dāng)期撥備約1.71億元，較2023年末增長25.28%。其中，來自關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收賬款約為2.81億元，較2023年末增長了約7%，占京城佳業(yè)同期營收規(guī)模的31.6%。

值得一提的是，京城佳業(yè)也被關(guān)聯(lián)方一直以資抵債了。

去年9月25日，北京城承物業(yè)管理有限公司與北京新城金郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(簡稱“新城金郡”)簽訂了一份抵銷協(xié)議。據(jù)此，新城金郡將向城承物業(yè)轉(zhuǎn)讓38個(gè)目標(biāo)車位使用權(quán)，以抵銷部分未償應(yīng)收款項(xiàng)總計(jì)758.10萬元。

城承物業(yè)是京城佳業(yè)全資子公司，而新城金郡是一家合資公司，穿透股權(quán)由新城控股集團(tuán)間接持股51%，余下49%股權(quán)則由城建發(fā)展直接持有，后者是京城佳業(yè)的控股股東之一。

據(jù)公告披露，截至2023年12月31日，新城金郡尚有1.09億元物業(yè)服務(wù)費(fèi)用尚未向城承物業(yè)支付，車位抵銷部分結(jié)算后余下336.3萬元，將以現(xiàn)金支付。

此番以資抵債的38個(gè)目標(biāo)車位，總建筑面積1591.51平方米，位于北京順義國譽(yù)府項(xiàng)目，由城建發(fā)展與新城金郡開發(fā)，城承物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

雖然于2024年7月31日，上述目標(biāo)車位的賬面值約809.35萬元，看似京城佳業(yè)在交易中淺賺了近60萬元，不過比起真金白銀流入賬上，物企接收不動產(chǎn)項(xiàng)目抵銷應(yīng)收款也可能成為負(fù)擔(dān)。

后續(xù)究竟如何變現(xiàn)、能變現(xiàn)多少，都是未知數(shù)。京城佳業(yè)接收的38個(gè)目標(biāo)車位，過往并無租金收入產(chǎn)生。

股權(quán)激勵(lì)變數(shù)?

早在2023年7月26日，京城佳業(yè)就發(fā)布了上市后的首份股權(quán)激勵(lì)，建議采納股票增值權(quán)激勵(lì)計(jì)劃及相關(guān)授予方案。

根據(jù)公告，其激勵(lì)對象為公司執(zhí)行董事、高級管理人員、管理和技術(shù)骨干員工，涉及33人、總合計(jì)422萬股的股票增值權(quán)，所對應(yīng)的H股股票數(shù)量約占公司已發(fā)行股本總額約2.88%。按照當(dāng)時(shí)的股價(jià)計(jì)算，這422萬股的市值約為1198.48萬元。

北京國資委及京城佳業(yè)股東大會很快就批準(zhǔn)了這份方案。2023年12月19日，其實(shí)施首次授予股票增值權(quán):董事會向共計(jì)27名激勵(lì)對象，授予了總數(shù)為342萬股的股票增值權(quán)。

具體來看，執(zhí)行董事、總經(jīng)理、黨委副書記楊軍，擬獲授的股票增值權(quán)的份額最大，為20萬份；其次是兩位執(zhí)行董事兼副總經(jīng)理羅周、姚昕，二人擬獲授的股票增值權(quán)的份額分別為17萬份；其他7名高價(jià)管理員、17名核心骨干分別獲授98萬份、190萬份。

首次授予后，股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃方案下尚有作為預(yù)留授予80萬股增值權(quán)未進(jìn)行授予。2024年12月16日，京城佳業(yè)董事會向4名核心骨干授予40萬股股票增值權(quán)。

若授予名單無重疊，目前京城佳業(yè)已向31名高管及核心骨干授予382萬股股票增值權(quán)。

而按照考核要求，2024-2026年，激勵(lì)對象需保證歸母扣非后凈資產(chǎn)收益率分別不低于15%、16%、17%；營業(yè)收入同比增長率均不低于25%；歸母扣非后凈利潤同比增長率均不低于26%，且這三項(xiàng)還不低于對標(biāo)企業(yè)75分位。

另外，2024-2026年公司物業(yè)增值服務(wù)收入分別不低于7億元、8.5億元、10.2億元，綜合收繳率分別不低于93%、94%、94%。

若激勵(lì)對象前一年度績效考核分值為80分及以上，則其行權(quán)比例為100%；分值為70分至79分之間，則其行權(quán)比例為80%。分值再低，則當(dāng)期行權(quán)額度取消，增值權(quán)由公司注銷。

為激勵(lì)管理層和骨干鉚足勁大干一場，行權(quán)條件擬得可謂嚴(yán)苛。

事實(shí)上，京城佳業(yè)也在尋找新的業(yè)績增長點(diǎn)。

其去年6月宣布，大股東北京城建集團(tuán)已新成立北京高校后勤服務(wù)有限公司，以接收多家目標(biāo)高校后勤公司的部分股權(quán)，并委托京城佳業(yè)管理。

當(dāng)時(shí)涉及13家高校、共14家目標(biāo)公司的各75%股權(quán)已明確納入到無償劃轉(zhuǎn)的范圍，且后續(xù)可能還有其他目標(biāo)公司的部分股權(quán)也將納入無償劃轉(zhuǎn)的范圍。

殺進(jìn)高校后勤服務(wù)市場外，去年12月16日，京城佳業(yè)還宣布更改募資用途:砍掉4778萬并購金為發(fā)展增值服務(wù)、數(shù)智升級，以及營運(yùn)資金分別“充值”2276萬港元、985萬港元，以及1517萬港元。重新分配資金，京城佳業(yè)透露了一個(gè)重要業(yè)務(wù)布局:工地餐飲。

不過發(fā)力高校后勤、增值服務(wù)等，何時(shí)能迎來收割期？京城佳業(yè)管理層和骨干們2025年和2026年的股權(quán)激勵(lì)能否落袋為安？

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